Fiscalité, coûts de construction, manque de logements : le grand désastre de l’immobilier en France
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Autre volet du bilan désastreux de ces 2 mandats, l'immobilier. Il s'agit d'une crise sans précédent avec un nombre de logements mis en chantier qui est passé de 400 000 environ par an à 250 000 aujourd’hui ! Un long article à lire dans le Figaro Magazine :
ENQUÊTE - La crise du logement s’invite dans la campagne présidentielle. Comment en est-on arrivé là ? Dans une étude que Le Figaro Magazine a pu consulter en avant-première, l’économiste Robin Rivaton dénonce les effets de dix ans de macronisme.
C’est la pénurie ! Partout en France, notamment dans les grandes villes, la liste des candidats en quête d’un logement s’allonge. En cinq ans, l’offre locative a chuté de 15 %, touchant particulièrement les étudiants et les jeunes actifs. Le groupe Foncia a tiré la sonnette d’alarme cet été : ses agences n’avaient plus que 70 studios à proposer aux milliers de candidats à la location dans la capitale. Chez PAP, un des leaders en France de la diffusion d’annonces immobilières entre particuliers, chaque annonce déclenche un flot de candidatures toujours plus dense : un appartement de 42 m2 (loyer : 765 €) proposé à Lyon a généré dernièrement 430 prises de contact, un 22 m2 (loyer : 610 €) à Marseille 450 candidatures ou manifestations d’intérêt. Et c’est bien pire à Paris, avec 1 336 candidats pour un 27 m2 (loyer : 1 115 €) dans le secteur des Batignolles (17e arrondissement), 1 429 candidats pour un studio de 20 m2 au métro Gambetta (20e), mis en location pour 950 € par mois !
Pas de quoi rassurer Florence, étudiante en deuxième année d’école de commerce. Malgré son salaire d’alternante d’un peu plus de 1000 € brut par mois et un garant sérieux percevant cinq fois plus, cette jeune fille ne trouve pas de logement à louer à Paris. Pas d’autre solution que d’habiter chez des proches. « L’accès au logement devient réellement problématique, confirme Corinne Jolly, PDG de PAP. C’est vrai pour les locataires, mais aussi pour tous ceux qui souhaitent accéder à la propriété et qui n’y parviennent plus. »
Crise de l’offre
Comment en serait-il autrement alors que les taux de crédit se situent désormais aux alentours de 3,5 % et pourraient même approcher 4 % d’ici à 2027 ? Les prix d’achat de l’immobilier, quant à eux, restent très élevés. Depuis 2000, ils ont été multipliés par 2,6 (+ 160 %, en euros courants) dans l’ancien en France métropolitaine, selon l’Insee. Soit une hausse d’environ 73 % après correction de l’inflation. Une progression sans commune mesure avec celle des revenus des ménages. D’après les indices de l’Insee, entre 2000 et 2024, les salaires nets moyens en équivalent temps plein, corrigés de l’inflation, ont diminué de 4,5 % pour les cadres, quasi stagné pour les professions intermédiaires (+ 0,2 %), progressé de 9,1 % pour les employés et de 14,3 % pour les ouvriers.
Pas étonnant que le logement soit le principal poste de dépense des Français : les ménages lui consacrent 27,8 % de leurs dépenses de consommation selon l’Insee (en 2024), loin devant l’alimentation (15,6 %) et les transports (12,7 %). « À emploi équivalent, les nouvelles générations n’accèdent plus aux mêmes logements que les précédentes et doivent s’éloigner du centre-ville des grandes métropoles, constate Corinne Jolly. D’où un sentiment de déclassement croissant chez les jeunes actifs, et l’idée de plus en plus partagée que le travail ne paye plus assez. Même les diplômés des grandes écoles les plus prestigieuses peinent à se loger, a fortiori quand ils souhaitent devenir propriétaires. »
Si le marché du logement est aussi tendu, c’est aussi – et peut-être même surtout – parce qu’on ne construit plus assez de logements neufs en France. La crise de l’immobilier est avant tout une crise de l’offre. Comment en serait-il autrement, alors que l’État n’a de cesse d’imposer de nouvelles contraintes aux professionnels ? « La construction neuve est encadrée par un empilement de normes nationales (accessibilité, performances énergétiques, sécurité, densité, etc.) qui se sont accumulées sans coordination d’ensemble, déplore l’Institut Montaigne (Les Repères de Montaigne,Logement, octobre 2026). Les collectivités y ajoutent leurs propres exigences au travers de surtranspositions de normes nationales dans les plans locaux d’urbanisme (PLU), comme des seuils de mixité sociale parfois plus stricts que les obligations légales. C’est le cas à Nantes Métropole, où le PLU impose en moyenne 35 % de logements sociaux au-delà de seuils variables, ou à Paris où le Plan local d’urbanisme (PLU) bioclimatique, approuvé en 2024, a modifié la géographie et les quotités pour que dans les secteurs hyperdéficitaires, l’obligation puisse atteindre 50 %. »
En l’espace de quelques années, le secteur immobilier est passé de 400 000 logements mis en chantier par an à environ 250 000 aujourd’hui. Et cet effondrement n’est sans doute pas encore consommé. De l’aveu de nombreux experts, on s’acheminerait vers une production de l’ordre de 200 000 logements neufs par an. Une situation inquiétante alors que le nombre de ménages à loger ne cesse, de son côté, de progresser (+ 215 000 ménages supplémentaires par an d’ici à 2030, selon l’Insee) : le vieillissement de la population, de même que la vie en solo liée aux séparations et aux divorces entretiennent une demande de logements de plus en plus soutenue malgré une natalité en recul.
Une bombe sociale
Ce décalage explique pourquoi le marché se grippe : ne pouvant accéder à la propriété du fait de la flambée des taux d’intérêt, de la stagnation des salaires et de la rareté de l’offre qui fait grimper les prix, les locataires restent en place et les logements ne se libèrent plus assez vite pour accueillir les nouveaux entrants sur le marché : les étudiants, les ménages qui se séparent, les personnes en mobilité professionnelle… C’est par ce mécanisme qu’une baisse de la construction de 150 000 logements par an (sur un total de 39 millions de logements en France) engendre de fortes tensions sur le marché locatif. D’autant que les déficits de constructions nouvelles se cumulent d’année en année.
Ce ralentissement de la construction résulte aussi, en partie, de l’inflation des prix de l’énergie, des matériaux et des matières premières liée à la reprise post-Covid, puis à l’invasion russe de l’Ukraine. Toutefois, si la flambée des coûts a freiné la reprise de la construction, ce n’est pas la seule explication des blocages actuels, estime l’économiste Robin Rivaton qui publie ces jours-ci une note fournie pointant la responsabilité des pouvoirs publics dans la crise du logement. Son titre ? « 2017-2027 : l’État contre le logement ». En janvier 2022, cet expert avait déjà tiré la sonnette d’alarme avec un rapport qui avait fait couler beaucoup d’encre : « Le logement, bombe sociale à venir. »« Presque cinq ans plus tard, la formule mérite d’être corrigée. La construction s’est brutalement contractée, l’accès au crédit s’est durci et le parc locatif privé s’est tendu, mais la bombe sociale n’a pas explosé, explique-t-il. Le déclencheur attendu n’est jamais venu parce qu’un marché du logement ne s’ajuste pas seulement par les prix ou par la rue. Il s’ajuste par des décisions qui ne se prennent plus : un jeune adulte reste chez ses parents ; un couple reporte son accession ; une famille garde un logement devenu trop petit ; un salarié refuse une mobilité ; un propriétaire renonce à louer ; un promoteur retire une opération… Additionnés, ces renoncements deviennent une trajectoire difficilement infléchissable. »
Les propriétaires ciblés
Dans cette nouvelle étude que Le Figaro Magazine a pu consulter en avant-première, Robin Rivaton dénonce les effets de dix ans de macronisme en matière de logement. Il pointe notamment le choix de l’État de faire peser sur le secteur immobilier des objectifs environnementaux et écologiques intenables venus freiner la production et réduire l’offre de logements en France. « Lorsqu’il est arrivé à l’Élysée en 2017, Emmanuel Macron a voulu cimenter autour de lui la base écologiste qui l’avait rejoint, explique Robin Rivaton. D’où les interdictions à la location édictées dans le cadre du diagnostic de performance énergétique (DPE) – une hérésie qui n’existe nulle part en Europe, à l’origine de la sortie du parc locatif de milliers de logements identifiés comme des passoires thermiques. D’où également des normes contraignantes en matière de construction imposées dans le cadre de la réglementation environnementale 2020 (RE2020), avec un focus très fort sur la décarbonation. Celles-ci sont à l’origine d’un surcoût important de la construction. D’où enfin le zéro artificialisation nette (ZAN), cet objectif de ne plus artificialiser aucune terre à l’horizon 2050 en France, avec pour conséquence la rareté accrue du foncier. Cet agenda écologiste délirant n’a pas fini de produire ses effets… »
En Île-de-France, les mises en chantier de logements neufs ont reculé de 16% entre le premier et le deuxième trimestre 2026. Paul DELORT
Mais ce n’est pas tout : pour Robin Rivaton, l’une des erreurs fondamentales du macronisme a été de considérer l’immobilier comme une rente. La transformation de l’impôt sur la fortune (ISF) en impôt sur la fortune immobilière (IFI), en 2017, illustre bien cet état d’esprit. Le message adressé aux Français était clair : n’investissez plus dans la pierre mais dans l’économie productive, via les valeurs mobilières. D’autant que les revenus financiers étaient désormais imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (prélèvements sociaux inclus) quand les revenus fonciers restaient taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu dont le taux marginal s’élève à 45 % (hors prélèvements sociaux).
Un choix politique niant délibérément le rôle central joué par les bailleurs privés en France : 95,2 % des logements du parc locatif privé sont pourtant détenus par des particuliers, qui jouent un rôle essentiel dans le logement des Français. Mais jusqu’à quand accepteront-ils d’assumer ce rôle alors que la pression fiscale ne cesse de s’alourdir pour eux ?
"La hausse de la taxe foncière est l’une des manifestations les plus visibles de cette pression" Robin Rivaton, économiste
« Les prélèvements sur le logement atteignent 99 milliards d’euros en 2024 selon les comptes du logement, précise Robin Rivaton. La hausse de la taxe foncière est l’une des manifestations les plus visibles de cette pression : le montant moyen acquitté par une personne physique est passé de 849 euros en 2021 à 1 117 euros en 2025 (…). La valorisation réelle moyenne du logement a cessé de progresser au moment même où son coût fiscal augmentait, déplore-t-il. Après avoir enrichi des légions de ménages pendant trois décennies, essentiellement par l’effet de levier de l’emprunt, l’investissement locatif ne fait plus recette. »
À l’appui de sa démonstration, l’essayiste libéral cite l’exemple d’Artémis Courtage où la part des investisseurs dans les dossiers de prêts immobiliers est tombée à 8 % sur les premiers mois de 2026, contre environ 20 % quelques années plus tôt. Selon une étude Lokimo, le rendement locatif brut moyen ressort à 4,78 % en 2025 sur onze grandes villes de France, et à 4,33 % à Paris, pour un taux d’emprunt de 3,31 %. « Cet écart de 147 points de base ne survit ni à la taxe foncière, ni aux charges de copropriété, ni à l’imposition des revenus fonciers, ni au coût de la mise aux normes énergétiques », estime Rivaton.
Des mesures à contre-courant
S’ajoutent à cette hyperfiscalisation le durcissement, à partir de 2019, des conditions de crédit (25 ans de durée d’endettement et 35 % de taux d’effort maximum) et la suppression de soutiens à la demande, décidés au moment même où la remontée des taux d’intérêt freinait celle-ci (face à la poussée inflationniste, la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 450 points de base entre juillet 2022 et septembre 2023). Plusieurs recentrages sont ainsi venus successivement restreindre, en 2023 et 2024, l’usage du prêt à taux zéro dans le neuf.
Le 31 décembre 2024 a également été actée la disparition du Pinel, là encore au pire moment. Ce dispositif fiscal, instauré en 2015, permettait aux particuliers d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf ou réhabilité destiné à la location nue en zone tendue, en échange d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Le Pinel a joué un rôle majeur dans la production de logements neufs : la Cour des comptes, qui a évalué son efficacité en 2024, a estimé que la moitié des ventes sur plan passaient par lui, la réduction d’impôt Pinel motivant 80 % des investisseurs.
Les impayés en hausse
« La fin du Pinel était certes programmée, mais aucun dispositif n’a pris le relais, regrette un influent professionnel du secteur de la construction. Dans les moments de crise, en 1995, en 2008 ou en 2014, ce sont toujours les incitations fiscales aux bailleurs privés qui ont fait repartir le marché de la construction neuve. Mais aujourd’hui, on ne sent pas cette volonté dans la strate politique. » Il s’en étonne, car les mécanismes fiscaux d’aide aux bailleurs locatifs ont, selon lui, une caractéristique bien spécifique : contrairement aux niches fiscales, ils rapportent de l’argent à l’État. « Pour qu’un dispositif de réduction de la fiscalité sur les loyers se mette en place, il faut d’abord qu’un logement soit construit et vendu, explique-t-il. L’État commence donc par encaisser des sommes très importantes via la TVA, les impôts de production, les impôts sur la construction du bâtiment, la taxe d’aménagement… La réduction d’impôt que l’État va accorder par la suite au contribuable, sur la base des loyers perçus, sera infiniment plus faible que tout ce qu’il aura perçu en amont. »
Pas incités à investir, les bailleurs privés font grise mine, d’autant que le contexte actuel inquiète. Faut-il réellement s’endetter sur 20 ans aujourd’hui alors que la visibilité économique, sociale et politique se brouille ? Quant à ceux qui sont déjà propriétaires immobiliers, ils sont nombreux à se décourager face aux contraintes multiples qui leur sont imposées, au-delà du plafonnement des loyers dans les grandes métropoles, de la difficulté grandissante de récupérer son bien en cas d’impayés de loyers – le taux moyen d’impayés de loyers atteint 3,50 % en France, contre 2,10 % en 2005 –, voire de squat.
La politique de la contrainte
Sans parler du coût des rénovations à entreprendre pour se conformer aux normes du moment. Certes, le mode de calcul du DPE a été revu, dans un sens moins contraignant, plus proche des réalités. Le dispositif Jeanbrun prévoit par ailleurs la mise en place d’un dispositif d’incitation et d’aide à la rénovation à partir de janvier 2027. Mais dans le même temps, le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 propose de modifier en profondeur la fiscalité du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), en plafonnant l’amortissement déductible dans le cadre de ce régime à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer, contre 4 à 5 % actuellement.
Voilà qui n’est guère de nature à lever les réticences des investisseurs. Tout comme la récente campagne de communication de la Ville de Paris rappelant qu’au 1er janvier 2027, les logements vides (ce serait le cas d’un appartement sur dix dans la capitale) seront surtaxés ! « Propriétaires de logements vacants à Paris, ne payez pas de taxes. Louez ou vendez vos logements », invitent les affiches placardées sur le mobilier urbain. L’inventivité des politiques se limiterait-elle à contraindre, encore et encore, les propriétaires immobiliers ? Le 16 septembre, défendant son projet de loi de relance et de décentralisation du logement devant la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, le ministre du Logement appelait pourtant les particuliers à revenir vers l’investissement locatif, évoquant, pour sortir de la crise, des « Jeux olympiques du logement » et un « Notre-Dame de la construction »…










